전세사기 방지법 및 전세사기 사례

안녕하세요

오늘은 전세사기 사례를 훑어보고 이러한 일이 없게 하려면 전세집을 계약할 때 어떤것을 확인하고, 짚고 넘어가면 좋을까?

공부해봤어요.

 

제가 살고있는집은 IH(인천) 임대아파트라 월세개념이예요.

보증금을 높게 주고 월세를 적게내는 편을 택했습니다.

 

최장8년까지 지낼 수 있어서 저랑 남자친구는 집에대한 걱정이 많이는 없어요.. 

 

최근 인천에서 전세보증금을 돌려받지 못한 사기 피해자가 숨진 채 발견됐다고 하죠.. 

'건축왕'이라고 불리는 건축업자에게 사기당한 피해자가 목숨을 끊은 사건이 속출하고 있습니다.

 

인천 미추홀구가 대표적인데요.

저는 이 기사를보고 미추홀구 옆인 중구에살아서 처음에 너무 안타까웠답니다.

 

사례를 말씀드릴게요.

 

 

 

사례 1.

- 인천 미추홀구의 한 빌라에 전세로 사는 김미래(39)씨는 2022년 11월 인천지방법원이 보낸 우편물 한 통을 받았다. '부동산임의경매'라고 쓰인 공문이었다. 집주인이 대출이자를 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔다는 사실을 알고 가슴이 철렁했다. 그날 이후 문 앞에는 법무사 사무소가 보낸 광고 유인물이 하나둘 쌓였다. '경매를 처음 접하셨다면? 인도명령 후 낙찰인의 이사 독촉 협박,, 이 모든 일은 경매 종결시 임차인께서 겪을 수 있는 일입니다.' 광고에 적힌 글귀였다. 감정평가사도 찾아와 경매에서 팔릴 집의 가치를 측정해야 한다며 자꾸 집 내부를 보여달라고 했다.

 

경매로 넘어가면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있겠다는 걱정이 앞섰다.

방 3개짜리 18평 빌라인 김씨 집의 전세보증금은 5500만원이다. 

2021년 10월 계약 당시 집주인이 잡아둔 근저당 1억 4300만원이 있어 보증금이 저렴했다.

김씨는 보증금이 너무 낮았지만 위험하리란 의심조차 들지 않았다.

중개인이 적극적으로 너무 낮았지만 위험하리란 의심조차 들지 않았다.

중개인이 적극적으로 안심시켜서다.

"개약 때 '빚이 있으면 위험한 거 아니냐'고 물으니 2021년 가을 제가 들어온 무렵부터 집값이 폭등해 시가로 치면 2억원이 넘는 집이라고 했어요."

 

김씨가 사는 건물의 다른 세대는 시세가 1억 4천만~5천만원 수준이다.

선순위 근저당 액수와 거의 동일하다.

경매에서 집이 낙찰되면 김씨까지 돈을 받을 차례가 오지 않을 수 있다는 이야기다.

 

얼마 뒤 김씨는 이 빌라의 다른 집들도 경매에 넘어간 사실을 알았다.

김씨처럼 전세보증금을 떼일 위험에 처한 사람이 여럿 있었다.

피해자들은 사태 파악을 하는 과정에 피해 아파트들의 임대인과 이를 중개한 공인중개사들끼리 

조직적 움직임이 있었음을 파악했다. 

특히 특정 공인중개사무소 7곳을 통해 거래된 경우 피해자들은 계약 당시 집주인을 만나지 못했으며

대리인이 된 공인중개사와 계약했다.

이 가운데 중개인은 다른 피해 '나 홀로'아파트의 임대인이기도 했다.

 

 

이 미추홀구의 주요 피해 주택건물 4동 182세대의 등기부등본을 확인한 결과, 한 건물 전체를 한 사람이 소유하거나 몇몇 임대인이 세대를 나눠 갖고 있었다.

 

오피스텔은 40세대 모두 소유자가 홍아무개씨로 동일했다.

근저당도 2019년 5월 17일 한 자산관리회사 앞으로 1억 3800만원씩 똑같이 잡혔다.

 

이 집들은 모두 2022년 11월 17일 경매로 넘어갔다.

세입자들이 자체 집계해보니 40세대의 총임대보증금은 28억 3020만원이고 소액임차보증금에 적용받는

최우선변제금 11억 2200만원을 제외하면 17억 820만원 손해를 볼 것으로 예상됐다.

 

 

 

사례 2.

- 남아무개회장 사건.

 남회장은 2013년부터 미추홀구에서 아파트와 오피스텔을 지었다.

피해자들이 남회장의 계열사 및 남회장이 배후에 있다고 파악하는 피해 주택은 60여 채 2800여 세대에 이른다.

예컨데 60세대로 이뤄진 아파트는 남회장이 사내이사로 있었던 건설사가 지었다. 남회장 회사의 직원들은 공인주액사로도 일했다. 주로 피해 아파트들은 공통적으로 한 관리업체가 관리를 맡았는데

이 업체 대표는 남회장의 건설업체 이사 김아무개씨로 등재돼 있다.

남 회장은 미추홀구에서 벌인 주택임대사업을 통해 모은 자금으로 강원도 동해경제자유구역 망상 제 1지구

개발사업에 뛰어들었다.

세입자들에게서 받은 보증금도 개발사업에 투자한 것으로 알려졌다.

그러다 사업이 진척되지 못했고 금리는 오르기 시작했다.

 

대출이자를 갚지 못하자 2022년부터 집이 하나둘 경매로 넘어간 것으로 파악된다.

2022년 말 피해자들은 '미추홀구 전세사기 대책위원회'를 결성했다.

 

 

인천 전세사기 너무 무서운 사기예요. 

 

미추홀구는 3~4년 전부터 집장사 하는 사람들의 먹잇감이 되면서 빌라 재개발이 엄청 이뤄졌다고 합니다.

 

대형 아파트를 지으려면 땅을 크게 확보해야하는데, 구도심이라 소유관계가 너무 흩어져 있어 대규모 부지를 확보하기 어려워 빌라를 많이 지었다고 해요.

 

전세사기 중에서는 오피스텔의 비중이 41.9%로 압도적으로 높았습니다..

 

 

1. 호갱노노 어플을 사용해보라.

 

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2. 집주인의 부채와 세금체납을 꼼꼼히 따져야한다.

건축물대장 구분 및 종류1.

 

건축물대장 구분 및 종류2

 

건축물대장 등본(초본) 발급(열람) | 민원안내 및 신청 | 정부24

위반건축물인지 확인이 가능하다!

서치해보라.

 

전세계약을 할 때 주변 시세를 확인해 해당 집의 가격이 적정한지 확인한다.

등기부등본을 떼어 근저당권이나 선순위채권을 확인해 부채 규모를 확인한다.

전세보증금 피해가 발생할 경우 근저당권 등 순위에 따라 변제되므로 보증금보다 우선순위에 있는 채권 규모를 확인해 자신이 돌려받을 수 있는 보증금 규모를 가늠해보는 것이다.

 

보통 전세보증금과 집주인의 부채가 집값의 80%에 이르면 '깡통주택'으로 분류하는데, 최근처럼 집값 하락기에는 80%수준이라도 안전하다고 보장하기 어렵다.

 

등기부등본은 잔금을 치르기 직전에도반드시 확인해야 한다.

계약일과 입주일 사이에 임대인이 자신과 계약한 집을 담보로 빚지거나 매매해버릴 수 있기 때문이다.

만약 다가구주택에 세입자들이 거주한다면 이들의 보증금 총합이 얼마인지 파악해 볼 필요가 있다.

 

건물이 경매에 넘어갔을 때 이들이 우선변제권을 갖기 때문이다. 

'다가구 전입세대 확정일자'서류에서 확인할 수 있다.

 

계약한 뒤 잔금을 치르기 전까지 임대인의 세금 체납 여부도 확인해야한다.

하지만 집주인의 동의를 받아야만 체납 여부를 확인할 수 있어 실효성이 떨어진다.

 

이런 문제로 최근 법이 개정되 2023년 4월 이후 계약부터는 집주인의 동의가 없어도 미납 국세현황을 열람할 수 있다.

 

불가피하다는 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인을 내세우는 경우는 전세사기일 가능성이 크므로 반드시 임대인을 확인해야한다.

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때는 내용증명을 보내고 임차권등기명령을 신청한다.

전세금반환소송에들어가야 하는 경우 소송에 비해 소요기간이 짧은 지급명령을 먼저 신청한다.

더 자세한 '전세사기 예방 및 대응방법'은 주택도시보증공사 전세사기예방센터 누리집에서 확인할 수 있다.

 

정부 24 가이드 블로그를 소개할게요.

https://blog.naver.com/korea_gov/223143016008

전세사기 예방을 위한 건축물대장 활용법